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情缘

相识是一种缘份,相知如一首歌谣,相恋是一段情缘,人生相伴,爱我久久…..

 
 
 

日志

 
 

[转] 你贷款买房了吗?贷款买房很多学问!不看完买房肯定亏!!  

2013-06-04 12:44:48|  分类: 教育和知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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朋友,你贷款买房了吗?你贷款买房时,是不是只看他们用计算器算,而一点没关心你的贷款方式和还款方式?如果是,你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠,你将可能多付上万,甚至上十万的利息。不信你就看一看。

贷款计算公式:

贷款公式主要有两种,它们分别叫做 等额本息贷款计算公式 和 等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同:在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息),后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样,在其它贷款条件相同的情况下,等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外,等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等;而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同,从还款前期都后期,金额逐渐减少。

 

 

  1。等额本息贷款计算公式:
  每月还款金额 (简称每月本息) =
  贷款本金 X 月利率×[(1+月利率)^ 还款月数 ]
----------------------------------
[(1+月利率)^ 还款月数 ] - 1
     
  2。等额本金贷款计算公式:
  每月还款金额 (简称每月本息) =
  (贷款本金 / 还款月数) + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率

后期,金额逐渐减少。


等额本息贷款与等额本金贷款比较

关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款

 

国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候,突然有媒体揭秘,说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐,买一套房子贷款40万元30年,前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下:

银行方在乎信贷额度
售楼员关心提取佣金
开发商希望早收放贷
购房者的利益谁计较
还款方式不能挑
贷款银行不能选
按揭律师不算帐
你的利益谁知道

等额本息贷款与等额本金贷款相比,在正常还款情况下,等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外,采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢?当您了解了贷款后,您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。

下面,我来深入地分析这两种贷款,从而可以得出一个结论,等额本息贷款通过调整还款方式,可以在节省利息和节省时间方面,比等额本金贷款更好。

 

两种贷款的利息计算方式

下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。

在计算利息方面,等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别?原因在于两者计算利息的方式不同。

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比“利滚利”还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算,而只有本金才作利息计算。

因此,在传统还款方式下,贷款周期越长,等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。

 

两种贷款的每期还款特点

让我们继续分析这两种贷款的区别。

虽然等额本金贷款能节省很多利息,但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同,而且是前期还款金额较重,后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”,它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力,制定贷款方案。但要注意的是,等额本金贷款的每期还款额虽然不等,但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。


等额本息贷款还款表(部分):每期还款额相同

 

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等额本金贷款还款表(部分):每期还款额不同

 

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下面的分析,将能够进一步揭示出贷款的奥妙。

 

两种还款的比较

前面介绍了两种贷款方式各自的特点,我用表格归纳如下。

  等额本息贷款 等额本金贷款
计息方式 简单利率计息 复合利率计息
每期还款本息 等额 不等额(前期重,后期轻)
每期还款本金 前期轻,后期重 等额
每期还款利息 前期重,后期轻 前期重,后期轻
利息飙升速度 加速度 匀速度
国内流行度 主流 弱流(?)
国际流行度 主流 弱弱流
操作灵活程度
计算难度 高难 较难
评价 可以造出最好的还款方案,也可以造出最糟糕的方案。 选它没错,但可能不会是最好

注意上表中,等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位,所以许多数学家对其进行了深入的研究,并发现等额本息贷款中,除了利率以外,还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。

 

超越等额本金贷款之一:双周加速还款

归功于计算机的普及以及软件工程师的努力,现在的老百姓可以象贷款精算师一样,轻易地掌握贷款的各种计算方法,细致地对贷款方案作分析比较,深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况,灵活地采用一些还款方式,来减少利息、缩短贷款期限,减轻贷款利率变化所带来的压力。

等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限,达到与等额本金贷款相同的效力。

下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元,分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件(个人版)的二张截图来说明它们的差别。


等额本息贷款截图:标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)

 

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等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)

 

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等额本息贷款截图:双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)

 

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双周加速还款与等额本金贷款的对比

根据上面三张截图制作出下表,以便各位比较。

  等额本息贷款之标准月还款 (参照) 等额本金贷款 等额本息贷款之双周加速还款
原始本金 50万 50万 50万
贷款年利率 6.39% 6.39% 6.39%
贷款周期 30年 30年 24年1个月
       
支付频率 每月支付一次 每月支付一次 每两周支付一次
每月支付金额 ?0?63,124.26 (月) ?0?62,723.84 (月平均值) ?0?63,124.26 (4周)
利息累计 ?0?6624,733.6 ?0?6480,581.25 ?0?6483,100.27
还款期数 360期 360期 629期
节省利息 --- ?0?6144,152.35 ?0?6141,633.33
节省天数 --- 0天 2,135天
每年需多还款 --- 每年还款不等 ?0?63,124.26
贷款成本率 124.95% 96.125% 96.62%

以等额本息贷款的标准月还款为参照,从上表中可以看出,等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样,也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息,但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。

等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错,但在美国,选择它的借款人只是非常小的一部份人,大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。

 

超越等额本金贷款之二:额外还款

在等额本息贷款中,采用部分提前还款,是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法,也是最有效的方法。它主要有两种方式,一是上面介绍的加速还款,另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活,在国外,它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中,多付上一笔同样金额的还款。

因为这种方法比较灵活,所以,如果借款人为了达到自己的财务目标,就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里,为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息,假设借款人有这样一笔贷款,30年贷款周期50万元,每月还款一次,贷款年利率为 6.12%,经过几次试算后发现,在正常还款表的每年最后一期还款中,多付上一笔3,360元的还款,则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。


等额本息贷款之额外还款表(部分)

 

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额外还款与等额本金贷款之比较

 

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上图是两种贷款的比较,显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少:比该阀值越大,则比等额本金贷款节省的利息越多;比该阀值越小,则比等额本金贷款节省的利息越少;当等于该阀值时,则比等额本金贷款节省利息 151.46元,节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款,一定要考虑相应的额外还款或加速还款。


综合对比

将上面的计算结果用下表综合地进行比较,以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。

  等额本金贷款 等额本息贷款 + 额外还款
原始本金 50万 50万
贷款年利率 6.12% 6.12%
贷款周期 30年 24年2个月
     
支付频率 每月支付一次 每月支付一次
每月支付金额 ?0?62,667.43 (月平均值) ?0?63,036.44
利息累计 ?0?6460,275.00 ?0?6460,123.54
还款期数 360期 290期
节省利息 --- ?0?6151.46
节省天数 --- 2,129天 (5年10个月)
每年需多还款 --- ?0?63,360.00
贷款成本率 92.055% 92.024%

 

对于借款人来讲,管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划,而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则,量入为出,您一定能早日脱离贷款一族的苦海。

 


备注

观点:


目前,老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金,限定提前还款次数,或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款,而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。
通过文章“提前还款与贷款违约金” 可以看出,国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾,而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时,承受损失的是老百姓,而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化,就认为有自己损失,就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口,向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性,也是对老百姓权益和利益的盘剥。
一些人将双周加速还款称之为让利于民,其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨,更重要的是与老百姓的利益接轨,丰富服务内容,提高服务质量,使借贷双方利益共享,取得双赢的结果,构建真正的和谐社会。
如果银行没有相关霸王条款,售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务,而不是要求购房者作唯一选择呢?


 
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