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日志

 
 

江苏省人大专家挑刺“不动产条例”:作用极为有限  

2014-08-20 11:23:18|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“我认为,整体上操作性差,回避了绝大多数问题,该具体化的未具体化,有为制定而制定的倾向,能发挥的作用极为有限。”本月15日,国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,在省人大法制委员会副主任委员、权威民法专家刘克希看来,这项与老百姓利益密切相关的征求意见稿,本应引发热烈讨论,却接连几日鲜有发声,就连一向热络的法学界也集体“失声”。昨日,他透过扬子晚报,表达了对征求意见稿的意见,并提出了具体建议。 

建议1:“两证合一” 在房产证中注明土地使用权期限即可

“我建议,第四条中应增加一款,明确房屋所有权证、建设用地使用权证‘两证合一’。不合一就不是真正的统一。”刘克希认为,没有统一登记之前,老百姓要跑两个部门,交两套资料,缴两次费,领两个证,“对老百姓来说,我就是一套房子,有一个房屋所有权证,我认为就可以了。这个问题不应回避,应该做出明确规定。”

刘克希解释,所谓“土地使用权”,完全是人为计算出来的,谁能确定“土地使用权”的具体位置?因此,只要在房屋所有权证中注明土地使用权的期限即可,绝无必要专门另发土地使用权证。

“这也有利于避免房、地分离,可以有效防止买卖、抵押等法律关系中欺诈等各种纠纷的发生,也有利于类似纠纷的处理。”他给扬子晚报记者举了一个例子,有的当事人领了房产证,故意不领土地使用权证,然后拿房产证去银行贷款,贷款还不了。他就说他抵押的仅仅是房屋,不包括土地,因为他自己从来没领过土地使用权证,怎么会抵押给你呢。

“有时候,房子不值钱,地值钱,这样的话就是房子抵押了,地没有抵押,这种纠纷是很多。‘两证合一’就不会有这个问题。”刘克希这样向记者表示。

建议2:当场办结、发证 提高效率,防止“权力寻租”

刘克希认为,征求意见稿中关于“5个工作日内”才决定是否受理、“30日内”才“办结不动产登记手续”的规定,效率过低,一副“官僚作派”,为“权力寻租”留下伏笔。他建议“区别情形,至少明确规定房屋所有权、抵押权、地役权登记以及抵押权撤销、灭失等注销登记材料齐全的,应当当场办结、发证。”

“这条规定,某种意义上是要先进的地方向落后的地方看齐、效率高的地方向效率低的地方看齐。”刘克希说,以南京市房地产交易登记中心大光路分中心为例,无论是产权交易还是抵押、变更登记,只要材料齐全,通常情况下一小时之内就可以当场领证。办土地使用权证,半小时到一小时,也可以当场领到。“多年的实践证明,这完全是可以做到、能够做到并能保证登记质量的。”

他表示,这种时间规定,为“权力寻租”留下巨大空间。“商业上,时间就是效率、金钱,商机瞬间即逝,为了办证或者为了办证能快一点,那就可能要去找关系、走后门,更可能要去使黑钱、用灰钱。我认为,反过来说,当场办结就没有‘权力寻租’的余地了。”

此外,办结时间太长会极大地增加交易风险。尤其是不动产买卖和抵押,在30多天的不确定状态中,对申请人来说,不仅可能丧失商机,更可能造成百倍、千倍的风险,同时也不利于经济流转和整体社会效益。

其他建议——

1、工作人员不应独立承担失职之责

刘克希认为,征求意见稿中关于“不动产登记机构工作人员毁损、伪造不动产登记簿,或者有滥用职权、玩忽职守行为的,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任”的规定,与物权法有关规定抵触。物权法规定,“因此类职务行为造成损害的,其后果理当由登记机构先全额承担赔偿责任,登记机构赔偿后,可向造成登记错误的工作人员追偿。”

刘克希说,不动产登记机构工作人员,显然是不可能独立承担如此之重的法律责任的。“这样的规定,将使公民、法人和其他组织的合法权益失去有效保障,并将极大地损害公信力。”

2、以电子介质为唯一合法介质

征求意见稿第八条规定,“不动产登记簿可以采用纸质介质,也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。”对此,刘克希建议应由本法规统一规定,不要授权各地规定,且以明确电子介质为唯一合法介质为宜。“这样有利法制统一,防止‘钻法律空子’,也符合科技发展,有利降低管理成本。”

提醒 老百姓住房,永久无期限受保护

刘克希想提醒,根据物权法149条第一款明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这一条是物权法里面最有利于群众的一个制度,老百姓的住房是永久受法律保护的。“说起来是70年土地使用权,70年满之后不用申请自动续期,实际上是永久无期限保护。”

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